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调查显示多城市楼市整体价格松动有限

http://www.sina.com.cn  2011年12月31日 01:36  中国网
 

  “限价令”大考能否过关?

  作为此轮房地产调控的重要举措之一,“房价控制目标”始终备受关注。2011年来,各地相继采取限购、限贷、限价等调控措施。如今,面临“交卷”,各地政府的承诺能否兑现?“新华视点”记者进行了追踪采访。

  成绩基本“达标”

  市场感受存“温差”

  2011年,有600多个城市出台了房价控制目标。多数城市的房价控制目标与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩,为“低于”或“不高于”后二者,北京的目标是房价“稳中有降”。

  在这一轮严厉调控中,一线城市的房价率先进入调整期,基本可以达到调控目标。统计数据显示,至2011年10月,上海新建住宅价格连续三个月环比涨幅为零。当月,上海二手房指数也出现自2010年9月以来首次下跌。

  前11月北京市新建普通住房成交均价为13914元/平方米,比2010年全年成交均价即北京房价控制目标14847元/平方米低6.3%。深圳市规划国土委相关人士也表示,深圳完成2011年的房价控制目标已无悬念。

  但2011年的楼市也有“按下葫芦浮起瓢”的味道,投资投机性需求被严格限购的城市挤出后,便转向涌入二三线城市。北京中原地产发布的报告显示,截至11月底,在公示目标的121个城市中,一些非限购的三四线城市尚未完成。

  情急之下,一些地方干脆直接出手叫停房价上涨。比如,广东中山市规定,11月10日起至12月31日,该市新建商品房销售价格不得超过5800元/平方米,以实现所谓的“房价控制目标”。当地住建部门表示,“应该可以完成2011年的调控目标。”

  “限价目标绝大多数完成了,但要防止地方政府对行政手段的过度依赖,否则副作用大。”中国指数研究院(微博)副院长陈晟说。

  事实上,一些地方市场实际感受与调控效果存在“温差”。记者采访发现,虽然不少地方的“纸上成绩”达标,但是购房者对市场的感受却有更多期待。数据显示,多地一二手房市场总体上仍处于僵持状态。少量房源降价销售,虽然统计上的房价有下调,但整体价格松动有限。

  调控剑指“痛点”

  “急刹车”后谨防反弹

  权威人士曾强调,“对于房地产一系列的调控措施,绝不能有丝毫动摇。中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。”

  专家指出,这一表态明确提出“下调”房价,释放出决策层楼市调控不动摇的信号,房价回归到合理水平,楼市存在的问题才能真正解决。

  调查发现,出现这一效果的主要原因在于,国家最近一轮楼市调控扎中了房地产行业的“痛点”:

  一是“限贷”“限购”卡住资金“要害”。来自易居房地产研究院的统计数据显示,截至11月底,北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米,与2010年同期相比,增长约38.44%,库存量处于高位运行状态。

  专家指出,在成交量显著下降、库存加大的当下,2011年以来银监会对房地产贷款、信托产品陆续收紧,开发商资金进一步趋紧,2011年下半年到2012年上半年,房企将迎来还款期,资金紧张将促使房地产企业进行一场市场大洗牌。

  二是“限价”扼住涨价“咽喉”。以深圳为例,该市4月份实施限价政策之初房价仍旧上涨,7月份旋即进一步细化限价政策,除了分片区限价外,还分户型限价,并且要求“月度环比零增长”。这种调整取得了明显成效,国家统计局数据显示,7至9月,深圳新建商品住宅价格指数连续3个月环比零增长,10月则环比下跌0.1%。

  三是保障房“降温”市场“渴求”。在2010年建设590万套保障性住房的基础上,2011年又开工建设1000万套保障性住房,2011年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。保障性住房建设规模扩大使得住房市场供给结构有所改善,有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。

  地方“承压力”持续受考

  理性发展是关键

  上海房地产科学研究院副院长严荣说,这种严厉的调控措施,对于楼市“价格目标”的实现可谓立竿见影,地方“承压力”持续考验,有几个问题值得关注。

  调控会否面临“软执行”风险?专家表示,在没有很好地解决土地财政之前,一味的“调控高压”恐难持续。来自中国指数研究院的数据显示,截至11月28日,其监测的25个大中城市土地出让金全面下滑,仅为9501亿元,比2010年同期减少1172亿元。

  开发商会否通过“玩数字”应对调控?比如,“双限”之下的珠海楼市就迎来精装房改售毛坯房的风潮,“一个楼盘原来每平方米卖1.6万元,现在降为1.1万元,看上去每平方米就可以直降四五千元。”金地(微博)集团珠海投资有限公司市场营销部经理杨峻说。

  中央经济工作会议强调,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。显然,房价的调整幅度尚未到达理想水平,严格的楼市调控2012年不会“松绑”。

  严荣认为,既不能抱着调控突然放松的幻想,也不能指望调控能一步到位。有些政策能“救急”但不可持续,要强化一些基础工作。比如,为使住房保障规划更符合实际,使任务分解更贴近地方实际,应大力推进地方住房信息联网工作,甚至可筹划实施全国性住房普查工作。(新华社)