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叶檀:中国房地产引擎正式熄火

叶檀 财经观察员

中国房地产引擎正式熄火,中国房地产调控收到立竿见影的效果。

3月11日,国家统计局公布的数据印证了这一点。1到2月份,全国商品房销售面积为8143万平方米,同比增长13.8%,但同比增幅较去年同期下降24.4个百分点。摩根大通3月8日发布的中国房地产月度研究报告显示,今年2月内地八大城市(北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津)的房屋销售量较今年1月下降45%。

确实,中国一手房市场只出现了试探性的降价,但随着调控的深入,房地产将很快进入大范围的降价周期,如果不出意外,预计今年年中我们将见证又一次房地产低迷期。

与以往左右摇摆、屡屡被中断的房地产调控不同,此次房地产调控将不再是试探性的调控,而是伴随着中国经济结构调整而来的根本变革,最终地方财政依赖土地、内需依赖房产的比例将逐渐下降。

一个新的问题是,当房地产逐渐退出市场后,什么产业能够取代房地产?

答案是,没有任何一个行业能够取代。房地产对于六十几个行业的拉动作用,房地产对于固定资产投资的支撑作用,土地流拍可能导致地方债务黑洞扩大,所有这些让人痛苦的事实近在眼前。

中国房地产不仅影响中国,甚至影响世界。当中国的房地产投资下降后,全球的大宗商品价格都会因此下降,我们已经看到有色金属等价格下降的征兆。如果说一年之前,对冲基金还在为中国房地产泡沫担忧,现在则开始担心,中国房地产硬着陆怎么办?

一切迹象都在显示,中国房地产只能软着陆,软着陆的诀窍就是大力发展保障型住房,以保障型住房弥补商品房投资下降部分。

从已经揭露的数据来看,中国的固定资产投资好于市场预期。今年1至2月份,中国固定资产投资(不含农户)17444亿元,同比增长24.9%;中国规模以上工业增加值同比增长14.1%。虽然2月份商品房成交量下降,但1-2月份的房地产开发投资并未下降。全国房地产开发投资4250亿元,同比增长35.2%。其中,住宅投资3014亿元,增长34.9%。1-2月,全国房地产开发企业房屋新开工面积1.91亿平方米,同比增长27.9%,但增幅较去年同期下降9.6个百分点。2月份,全国房地产开发景气指数为102.9。

随着房地产调控走向深入,未来数月开发商的投资热情将会继续降温,这是做空建材与房地产市场的充分理由,但做多的方面在于,今年将新开工1000万套保障房,未来三年将新建3600万套保障房,这将导致投资规模快速增加,两个因素对冲后,预计今年房地产开发增幅将保持在30%以上的较高水平,中国的固定资产投资不会出现明显下降。

以保障房投资取代商品房投资,会对市场产生其他方面的冲击。

房地产企业的估值中枢下降。以往赖以支撑房地产开发企业估值的高房价必然下挫,目前估值较低、处于安全边际之内的房地产上市企业将无法体现出估值优势。

根据万得数据统计,A股市场由于行业的自身差异,尽管房地产、建筑建材、交运设备和家用电器三个行业,估值相对市场整体估值水平略高,但相对于行业自身来讲,和2005年~2010年历年3月的估值水平相比,目前的行业整体市盈率同样基本处在历史最低值。房地产行业的估值水平下降最快,2005年3月,房地产行业整体市盈率高达133.53倍,以2011年3月9日的股价统计,7年间估值已经下降至21.22倍。家用电器由于行业业绩的整体回暖,业绩超出预期,估值水平同样下降较快,目前估值已经处于历史底部,而未来5年,新建保障性住房3600万套,也将带动家电和建筑建材行业的需求,继续降低板块估值水平。从Wind数据未来估值的预测值统计,金融服务和房地产行业2011年的整体估值水平甚至也有望降低至9.38倍和12.37倍。

由于未来五年是保障房的建设高峰期,意味着开发商赢利水平将下降,那么开发企业的估值就会被动上升。相信今明两年对于保障房建设的问责将十分严厉,因此,今明两年的开发企业估值将处于被动上升区间,会恢复到历史中游水平。

同理,三个月来建筑原材料和建筑材料排名呈现持续上升态势,上周分别排名第6和第10名。但事实上,上海等地的免检大螺等建筑材料价格已经连续两周左右下跌。城门失火,殃及池鱼,房地产价格的下降必然导致建材价格下降。无法想像,建材企业有与政府主导的保障房建设博弈的空间。

房地产等行业估值修复确实在出现,是以赢利下降后被动提升为表现方式,而不是以估值过低股价上升为表现方式。